2018年 12月 19日 星期三  
看完这您就会知道为什么楼花投资这么热!(20180411)

从去年4月的海外买家税实施以来,多伦多的房产市场一路走低,进入市场冷静期,加上2018年1月开始的正式实施的按揭贷款新政,以及央行加息等实质性利空,直接影响到房地产市场。大多伦多地区的房市却是是冰火两重天:独立屋价量齐跌,但Condo/公寓市场则是异常红火,不仅交易火爆,而且价格也一直升高。根据多伦多地产局2月份发布的月报显示,与去年同期相比,所有房屋类型中只有Condo/公寓价格上升,升幅为10.1%,此外,2月份GTA地区Condo价格也比前一个月升高4.4%,均价达到$529,782。显而易见,当初买楼花的业主们可谓甜在心头,现在瑞门就为大家讲讲投资公寓楼花要知道什么!

一、投资楼花的杠杆原理

投资回报率是指投资所产生的收益与投入本金的比例。根据加拿大帝国银行与Urbanation 公司的报告显示,在过去一年里,多伦多77%的condo投资者都是贷款买房,平均只投入20%的首期,这就意味着condo市场的投资者平均杠杆为五倍!在2017年收房的condo投资者,大部分都是五年前买的楼花,按照现在地产局公布的数据,平均价格在这五年里上涨51%。比如4年前一套50万的公寓楼花,首付20%计算,投入10万加币作为首期,现在该公寓市场价上涨51%,共上涨了50万*(1+51%)=25.5万。扣除首期的本金10万,收益共25.5万-10万=15.5万,回报率高达15.5万÷10万=155%,即年化155%÷4=38.8%!

此外,楼花还有税款延迟(Tax deferral)的特点,15%的海外买家税是几年之后成交时才需要缴纳,所以很多海外买家选择购买condo楼花,因为最后可以转手assignment,或者在这4到5年楼花建设的时间,有足够时间使他们获得加拿大身份。

 

二、购买楼花的初步流程

1、了解开发商背景,研究楼花所在地和户型图;

2、选出心水单位,找专业的地产经纪填写Worksheet,不需要定金,只需要姓名,住址,电话,SIN号等基本信息。一般好的单位只有及时预定才能拿下,所以买家要做到快准狠。

3、开发商通知签订购买合同(Agreement of  Purchase),要带上身份证和支票本,一般需交5000元定金。如果买家人在海外,还可以签一个代理协议(POA),委托亲朋好友或者自己的经纪代为签字。

4、楼花合同签订后买家有10天冷静期。在 10天冷静期内如果买家改变主意,可以无条件退出合同,发展商将其定金全额退回。建议买家利用这10天认真研究买房合同,甚至找律师阅读合同;也建议到银行做贷款预审批。

5、买家在签订购房合同时还应注意核对购买者名字,楼层和单元是否正确,有无车位和储物室;留意押金数目和缴钱时间,可否转让及转让条件,开发商是否提供Cap Levy(教育附加费、建筑增容费等不确定费用的上限)等。

 

 

三、购买楼花的费用

如首付为20%的楼花为例,其付款次序是(多伦多的发展商基本大同小异),签约时当场付$5000押金, 3个月内补足第一个5%,6个月后再付5%,12个月时再付5%,共付了15%或者20%,剩下的最后5%要在Occupancy Closing(Interim Closing)时付清,在Final Closing前不会涉及到每月的贷款问题 。

楼花的交割有两个Closing date,一个是交钥匙可以入住的Occupancy Closing;一个是实际产权交割的Final Closing。投资楼花的费用要考虑律师费、楼花转让税、水电气表安装费、入住费、教育附加费、建筑增容费、支票跳票费、开发商的律师管理费等。

另外,安省税一般是包含在楼花的购买价格中。自住或者出租会有HST Rebate退税,商业用途另算;若以投资为目的,在出售楼花时增值的部分要缴纳增值税,另外交接楼花时续缴纳土地转让税,多伦多市范围内是双重土地税;自2017年4月21日开始非本地居民需缴纳15%的海外买家投机税 NRST(Non-Resident Speculation Tax);这些费用只是笼统地概括,更多的税务和会计问题必须咨询专业地产经纪和相关专家。

 

四、楼花投资的主要误区

误区1:只要买公寓楼花就一定赚钱

从理论上来讲,绝大部分楼花有近4年的建筑期,投资者利用投资杠杆,分批支付15-20%的首付之后就坐等市场涨价,由于有4-5倍的投资杠杆,每年只要市场正常增长6-7%,其投入本金就增长了35%左右,三四年下来,好的楼花基本都能全部收回投资本金,账都会算,但大家不要忽略一点:如果开发商实力不够或楼盘地点不好或楼盘设计较差就会导致营销力量薄弱,销售速度缓慢,严重拖延开工,更为严重的是迟迟无法实现75%的销售,也就无法从银行贷到用于建筑的资金,这必然影响到投资者对整个项目的投资结果,越是卖不动的楼花越是涨不上去,越是不涨的楼花其销售必然很不理想,严重的会导致项目失败,或延期或转让,好一点的延期交房,但涨幅有限,大家竞相转让,可惜无人接盘,结果是从楼花的投资者变为二手房的拥有者,从而无法真正实现楼花的增值升值,盈利并兑现的投资功能。所以,投资楼花就一定遵循4要素原则,好开发商、好地段、好户型,好价格,缺一不可。

 

误区2:带着主观偏好选择公寓楼花

关于投资楼花的选择,需要强调的是与自住房的选择标准是不同的!无数次听见投资人抱怨说某个楼花的阳台太小、卫生间没有5件套、是地毯不是地板、楼花外观不够新颖,怎么不朝南北等等问题,但其实对于房产投资,房子本身只是一个产品, 一个媒介,一个帮助投资人获取投资收益的工具。如果把房子看成一支股票或债券,你还会考虑自己是否喜欢这支股票吗?唯一需要考虑的只应该是它的投资回报!并且是怎么样用最少的资金带来最大的回报。说白了也就是物业的升值潜力,出租回报、长期持有成本、以及您的现金流。

误区3:从众心态,人云亦云

很多人对楼花投资的决定总是因为好多朋友都在买所以我就买了,投资的决定因素不在于对项目,对市场的科学分析与判断,而是来自外界投资行为的影响,这就是从众!而从众是一个非理性的行为,其结果必然导致很多投资者在炒楼花,先把一期的炒上去,再把二期的炒上去,等到快交房的时候发现房价确实涨了不少,只是一栋楼有超过50%是用于投资而非居住,每个人都想尽快转手,可惜转的人太多,压价,竞相压价,其结果就是怎么炒上去就怎么掉下来!

所以,投资楼花不是炒楼花,是基于对市场需求的深入研究,是基于对社区,对人文,对不同族裔文化的了解的情况下所做的投资行为,一句话:我们对楼花的投资要尽可能避免从众心态,要让我们现在的投资在几年后一定有别人购买!

 

误区4 : 恐高症

很多人觉得DOWNTOWN高端公寓CONDO的价格已经很高了,涨不上去,所以就挑那些低价位的楼花一哄而上。这里的误区在于:好的楼盘由于地价高,设计成本高,营销成本高,建筑成本高,质量要求高等本身就应该价格高,而不是炒上去的,是一步一步的涨上去的,这种“高价”是有坚实基础的,不是空中楼阁;高和低只有在比较之后才会有分别,$700/平方英尺在士嘉堡是天价,但在DOWNTOWN却远在均价之下,处在奢侈品街的3个BED ROOM,以叫价$1200万成交,一分钱都没有还价; Four Season顶层$2680万成交,创了加拿大历史成交记录。再贵也有人要,不问最好,只问最贵,这就是高端市场,这就是高端需求!

误区5:“抄底”的心态

几乎每一个投资人都希望自己可以在最低点买入,最高点抛售。可是最低点究竟在哪里?相信再专业,再优秀的投资专家也无法回答这个问题。在市场淡的时候希望更淡更低的时候再出手,只有当房价回升,市场利好的时候,我们回过头看才知道:哦!原来上次我想买没买的时候就是最低点!高抛低吸是每个投资者的梦想,可巴菲特也说过,想要抄底是神做的事,不是人做的事。广大投资者应该更优先看价值,而并非价钱,且该出手时就出手。

房地产投资是所有投资类别中风险较小的,但也并非毫无风险, 楼花作为房地产类的投资产品,同时具有房地产和投资两种特性,它的交割期长,这就对投资者对将来价格走势的判断有比较高的要求。作为投资者最好的办法就是选择专业地产投资顾问为您全面衡量您的情况,量身定做适合您的投资方案。 瑞门的联系电话(416)876-8999,也可以用电话号码加微信联系。

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上传: Raymond
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