2019年 6月 20日 星期四  
房东必看!——安省房屋出租手册 (20190118)

如果买房投资的业主们,可以把投资购置的房子租出去,每个月产生正现金流收入,就可以达到投资效率最大化的效果。那么在安省应该如何把房子顺利租出去?需要注意的事项有哪些?瑞门一一为你解答。

房子出租流程

  1. 市场分析:联系专业的持牌地产经纪,开始对房子进行市场分析(CMA),通过对比房子条件、位置等细节,确定挂牌金额。
  2. 房子上市:与经纪签订出租房上市合同,经纪把房子挂在MLS(Mutiple Listing Service)多伦多地产局房地产交易系统上,俗称挂牌上市。这样一来全安省的地产经纪都可以在这个专业的系统里搜到这个房源,普通的客户也可以通过其他网站,例如REALOTR.CA 等看到和这个房源有关的一些基本信息。
  3. 约房看房,等待Offer: 等待租客经纪带潜在租客看房,收到租约Offer。如果房子本身有租客在住,一般需要提前24小时通知租客。
  4. 挑选租客:这一步最为关键,因为潜在租客有些是情况复杂,有经验的地产经纪都不会急着接受Offer,通常瑞门的做法是,请租客经纪务必出示潜在租客的ID,在加拿大的合法身份证明,雇主信、信用报告、前房东的联系方式与推荐信。如果无法提供齐全资料,还需要对方志愿出示银行流水单,证明有足够的财力,以降低房东的风险。除了潜在租客的客观条件瑞门还要兼顾其它——接受Offer前常常安排业主和租客本人前来见面聊聊,通过一些针对性的问题和经验,进一步筛选出最优质的租客,然后才建议业主考虑Offer,租约一般为期一年。

  1. 钥匙交接前的准备:业主接受Offer后,租客会在24小时内志愿把首尾两个月的租金以Bank Draft的形式交到房东经纪所属的地产公司的信托账户进行保管,到交钥匙那天扣除双方经纪的佣金(一般是一个月的租金+13%的税),剩下的钱会以支票形式返还给房东。在房子交接前,标准租约一般要求房东要确保房子全部打扫干净,所有的电器、暖气、空调能正常运作等;房东经纪一般会向租客确认水电煤等账户过户已经完成,并且需要租客提供购买租客保险的凭证。
  2. 交接完成:交钥匙当天,业主、租客以及双方经纪一般都会到场完成交接。租客检查完房子确认没有问题后,房东把钥匙交给租客,交接顺利完成,经纪的任务结束。

在这里必须注意的是,即使在房子交接后,有很多房东还是会找房东经纪帮忙解决该房子的问题,觉得这是房东经纪的职责,其实不然,参考地产局的相关规定,在房子交接后,房东经纪的任务就已经完成,无论房子将来发生什么问题,法律上房东经纪的服务和义务在房子交接的时候就解除了。当然, 有些经纪愿意尽量帮忙,这是不同的待客宗旨或者增值服务,纯属地产经纪的个人选择。

房东需要注意的事项

  1. 一定要合法出租,宁可不租也不能违反法规和附例

 

你的房子有空余房间不代表你就一定有权利分租出去。 比如说有的城市规定一套房子内只能有一户人家入住,如果你未经过当地政府和相关部门同意就自己改成2套分租,就有可能因为隔壁邻居或者租客投诉被市政府检查并告上法庭,很多业主最后必须接受罚款或者被要求拆除改造的部分的惩罚。这样的规定大多数是出于防火和安全的需要。 同时, 如果你房间内的第二套出租住房没有获得政府或者有关部门许可的话, 理论上保险公司也可能不接受你的房屋投保或者不支付你隐瞒事实投保所涉及到的索赔。而对于一些类似Airbnb的短租,每个城市和地区都有不同的法例管制,房东们务必仔细查阅该物业所在地的相关法律法规和条款。

 

  1. 如果出租部分房屋, 你所收的租金需要报税

 

当你作为房东给你的房客出具收据时, 你的租客将可能把租金费用作为报税时抵个人所得税的项目。 所以你在报自己收入时要及时申报这一个租金的收入, 不管租客是否用于申报他们的个人所得税。当然,你也可以将房子的维护,保养,清洁等修缮费用和经纪佣金等支出作为出租房子的成本用来抵税。瑞门建议你,复杂的报税疑问一定要和专业的报税师商量。

 

  1. 要认真筛选租客,租客一旦住进,不可以随意驱逐

 

在全加拿大范围内, 各省的法律规定及监管机构都不允许没有相当的理由随意驱逐房客。作为房东,你应该熟悉住宅房屋出租的相关法律,尤其在通常情况下, 租客们往往对自己作为租客的权益有充分的了解。不良租客的驱逐需要严格按法律规定的程序进行。切记不可随意未经通知进入租客房间或随意更换门锁。 更不要随意处置租客的私人物品。 即使是租客拖欠租金, 房东也无权随意的阻止租客进入他们的房间。一方面,出租业主要遵守有关的法律规定,清楚自己的责任和义务;另一方面,出租业主在和住客产生纠纷时,要学会利用法律手段维护自己的利益和权力。必要的时候,非常需要听取法律和专业人士的意见。一般有经验的地产经纪,都会为房东挑选AAA级的租客,而不是来者不拒,草草接受一个Offer,把房子出租出去就算完事。

 

  1. 要签写正规的租房合同,合理收取押金

有经验的地产经纪一般会在租赁合同里附上严谨的条款,以便约束租客的不合理行为。同时作为房东应该知道:通常来讲,在双方协商的前提下,房客同意房东收取租期第一个月和最后一个月的租金作为押金,但是房东不可以收取更多的月租金(除非租客同意志愿多付),也不可以收取防止物品损坏的赔偿押金。 另外,即使合同条款再严谨, 有时未必所有条款都有法律约束力, 比如房客可能在签约时同意不养宠物, 但在住入后一段时间才开始养宠物;房东不可以仅凭这一理由指控租客违约而驱逐租客, 除非这个宠物对房东或其他租客的安全构成威胁。条款里有时双方同意有任何的需要维修的地方,如果不是租客刻意损坏,租客都需先付50块,剩下的才由房东出,这条款是房东为了避免租客事无大小都找房东的麻烦,毕竟自己也要掏钱。

 

  1. 清楚房东与租客各自应履行的义务

在很多房东房客纠纷中, 都有涉及到因房东没有及时维修维护房屋而导致租客不交或迟交房租的问题。 为有效地避免此类情况, 房东应该明确出租屋的设施维护范围,通常情况下,大到暖炉空调(安省规定保证冬季室温20 摄氏度), 小到开关灯泡都是房东负责的范围,以确保租客的居住环境安全舒适。如果房东不能保证出租屋的正常维护, 通常在涉及寻求法律手段追讨租金或驱逐不良租客时处于不利的地位。此外,房东不得随意进入房客居所(须提前24小时通知)。房东要知道铲雪除草是房东的义务,即使在租赁合同上写着由租客负责,万一因为租客的疏忽没有及时铲雪而让路人滑倒受伤,最终要承担责任的还是房东本人。如果房东和租客任何一方想提前解除租约,需要提前60天给对方正式通知,并得到双方的同意才能解除。

遇到不良租客怎么办?

当然,即使做完所有的程序,也依然有可能碰到不好的租客,只不过比例会小很多。租客一旦发生点变故,比如分居、失业、破产、官司,随时都有可能付不起房租。这个时候我们又会面临怎么赶走不良租客的问题。赶租客不难,前提是你要懂法律,懂程序。加拿大每个省的条规有所不同,得按房子所在省的规定来办。安省有一个专门保障房东和租客各自权益的法庭——Landlord and Tenant Board,各种关于租赁纠纷的表格和事项都能够在LTB的官网上查询到。

 

如何走法律程序驱逐不良租客

 

驱逐租客之前,房东首先要给房客发一封正式的结束租赁合同通知(Notice of Termination)。按月租赁的房客,通常提前30天通知即可。尽管各个省份对结束租赁合同通知的内容要求略有差异,但是以下三点是撰写结束合同通知的时候需要结合实际情况兼顾到的:首先是缴纳房租或退房通知:这类通知是针对那拒不缴纳房租的租客,要求他们要么交房租、要么搬走。根据各省法律规定不同,租客在收到退房通知后,有3到10天的时间来补齐房租;其次是纠正错误或搬离出租屋通知:这类通知是给那些在租房过程中有明显的违约行为的租客,强行要求他们在规定时间内(时间期限取决于当地法律政策)改正错误并且自主搬离出租房,否则将会被驱逐;第三是即刻搬离出租屋通知:这类通知是针对那些问题较为严重的租客,通知他们已经没有任何挽回和弥补过失的机会,必须立刻搬离出租房。大多数省份规定,除非租客有违法或严重损坏出租屋设施行为,否则禁止房东使用此通知。

如果租客在收到通知后并没有明显的改过行为,而且也没有要主动搬走的意思,那就需要房东出马驱赶租客了。因为每个具体问题的复杂性,细节的五个步骤无法在此一一列举,欢迎大家联系瑞门讨论。这个过程非常麻烦和费时间,对语言能力和专业度有一定的要求。一般也建议房东除了和有经验的地产经纪商量外,还可以考虑聘请专业法律人人士提供帮助和服务。通常完成整个驱逐程序一般是2个月左右,所以房东们一旦在开始的时候发现苗头不对,就要咨询专业人士和立刻采取行动,将损失降到最低,不能抱着侥幸的心理一拖再拖。

 
上传: Raymond
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